Glossario
Il linguaggio degli affitti brevi, spiegato.
12 termini chiave per chi gestisce alloggi short-term in Italia. Definizioni concrete, esempi pratici, dati di mercato.
12 termini · priority A
Tecnologia
Channel manager: cos'è e come funziona
Un channel manager è un software che sincronizza in tempo reale calendari, prezzi e disponibilità di un alloggio breve su tutti i portali di prenotazione (Airbnb, Booking.com, Vrbo) da una sola interfaccia. Per property manager con cinque o più appartamenti è uno strumento operativo essenziale che evita overbooking e riduce di ore l'aggiornamento manuale dei prezzi.
1600 · Ricerche/meseLeggi la definizioneProperty Management Software (PMS): cos'è e come si differenzia
Un Property Management Software (PMS) è una piattaforma centralizzata che gestisce tutti gli aspetti operativi e amministrativi di una struttura ricettiva: prenotazioni, calendario, fatturazione, comunicazione, reportistica, integrazioni con OTA e fornitori. Si distingue dal channel manager perché copre l'intero workflow del property manager, non solo la distribuzione.
880 · Ricerche/meseLeggi la definizioneSmart lock: cos'è e quale scegliere per affitti brevi
Uno smart lock è una serratura digitale che permette l'accesso a un alloggio tramite codice numerico, smartphone, biometria o telecomando, eliminando la necessità di chiavi fisiche. Per affitti brevi è la soluzione più professionale di self check-in: ogni ospite riceve un codice univoco e temporaneo che si disattiva automaticamente al check-out, senza bisogno di intervento dell'host.
1200 · Ricerche/meseLeggi la definizione
Finance
Revenue management: cos'è e come applicarlo agli affitti brevi
Il revenue management è la disciplina di ottimizzazione dei prezzi e della disponibilità di un alloggio per massimizzare il ricavo totale, basata su analisi della domanda, della concorrenza e dei pattern stagionali. Negli affitti brevi si traduce concretamente in pricing dinamico settimanale o giornaliero, con tariffe che variano in base a eventi locali, tasso di occupazione previsto e comportamento del mercato.
480 · Ricerche/meseLeggi la definizioneDynamic pricing: cos'è e come funziona negli affitti brevi
Il dynamic pricing è una strategia di tariffazione automatica che modifica i prezzi di un alloggio in tempo reale o quasi reale in base a domanda di mercato, eventi locali, tasso di occupazione e comportamento dei competitor. È il principale strumento operativo del revenue management e può aumentare il ricavo annuale di un property manager dal 10 al 25% rispetto a prezzi fissi.
720 · Ricerche/meseLeggi la definizioneTasso di occupazione: cos'è e come si calcola
Il tasso di occupazione (occupancy rate) è la percentuale di notti effettivamente prenotate rispetto al totale delle notti disponibili in un periodo. È una delle tre metriche fondamentali del revenue management negli affitti brevi, insieme ad ADR e RevPAR, e indica quanto efficacemente un alloggio viene venduto sul mercato.
320 · Ricerche/meseLeggi la definizioneADR (Average Daily Rate): cos'è e come si calcola
L'ADR (Average Daily Rate) è il prezzo medio per notte effettivamente realizzato da un alloggio in un periodo, calcolato dividendo il revenue totale per il numero di notti vendute. È una delle metriche fondamentali del revenue management e indica quanto efficacemente un property manager riesce a monetizzare ogni singola notte venduta.
210 · Ricerche/meseLeggi la definizioneRevPAR: cos'è, formula e perché è il KPI più importante
Il RevPAR (Revenue Per Available Room) è il revenue medio per ogni notte disponibile di un alloggio in un periodo, indipendentemente dal fatto che sia stata venduta o meno. Si calcola moltiplicando occupancy rate per ADR ed è la metrica riassuntiva più potente del revenue management: combina capacità di vendere (occupancy) e capacità di farsi pagare bene (ADR) in un singolo numero confrontabile.
590 · Ricerche/meseLeggi la definizione
Operations
Self check-in: cos'è e come implementarlo
Il self check-in è una procedura di accesso autonomo all'alloggio che permette all'ospite di entrare senza incontrare l'host di persona, utilizzando una cassetta chiavi con codice, una serratura digitale (smart lock) o un sistema biometrico. È diventato lo standard de facto per gli affitti brevi moderni perché libera l'host dalla disponibilità rigida e migliora l'esperienza dell'ospite.
590 · Ricerche/meseLeggi la definizioneCheck-in online: cos'è e perché è obbligatorio in Italia
Il check-in online è la procedura di registrazione digitale degli ospiti che trasmette i loro dati identificativi alle autorità di pubblica sicurezza tramite portali ufficiali (in Italia, il sistema Alloggiati Web della Polizia di Stato). È un obbligo normativo per tutte le strutture ricettive, inclusi gli affitti brevi, e si distingue dal self check-in (modalità di accesso fisico) anche se vengono spesso confusi.
880 · Ricerche/meseLeggi la definizione
Cos'è il property management? Glossario completo per host italiani
Il property management degli affitti brevi è oggi un mestiere fatto di software, KPI finanziari e regole locali. Channel manager, PMS, OTA, ADR, RevPAR, dynamic pricing, CIN/CIR e tassa di soggiorno: queste sigle indicano gli strumenti e le metriche con cui un host professionale prende decisioni operative ogni giorno. Questo glossario raccoglie i termini priority A — quelli che ricorrono più spesso nelle ricerche di chi gestisce 5+ appartamenti — con definizioni dirette, esempi reali sul mercato italiano e dati di adozione 2026.